财联社8月2日讯（记者 王海春）利好房地产市场的央行消息再度传来 。
据央行官网消息 ，发声房地中国人民银行 、支持展离住房国家外汇管理局日前召开2023年下半年工作会议 。产平就下半年工作 ，下调会议明确了六项主要工作 ，个人主要涉及实施稳健货币政策 、贷款多久维护外汇市场稳定、利率支持房地产健康发展、央行防范化解金融风险 、发声房地深化金融国际合作 、支持展离住房提升金融服务水平等 。产平
其中提到，下调要支持房地产市场平稳健康发展 。个人落实好“金融16条” ，贷款多久延长保交楼贷款支持方案实施期限 ，保持房地产融资平稳有序 ，加大对住房租赁 、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度 。因城施策精准实施差别化住房信贷政策 ，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行 ，更好满足居民刚性和改善性住房需求 。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率 。
易居研究院研究总监严跃进表示，下半年六项工作安排中 ，房地产是本次会议唯一提及的产业经济。这从侧面反映出，诸多产业之中 ，房地产较受关注，也说明金融部门对房地产业将展开大力度支持 。
下半年工作安排中 ，调整存量房贷利率的话题 ，成为各方关注的一个焦点。
在7月14日国新办发布会上 ，央行明确 ，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定 ，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。而在央行本次下半年工作会议上，表述出现微妙的变化：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率 。
“调整存量房贷利率 ，是倍受市场关注的一件大事。从‘支持’ 、‘鼓励’，到现在的‘指导’ ，反映出政策正进入到实操层面 ，也意味着一点儿银行在落地过程中可能遇到了困惑，需要央行来定调 。”严跃进称 。
从房贷利率走向来看 ，2023以来 ，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下 。据中指院监测数据 ，7月全国重点城市首套平均房贷利率已降至3.9% ，较2021年高点下调超150个基点 ，大幅降低了居民购房成本 。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶介绍，随着新购住房贷款利率持续下调，其与存量房贷利率形成较为鲜明的对比，2022年以来 ，5年期以上LPR仅下调了45个基点 。
“也就是说 ，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房房贷利率 ，这造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降 ，今年居民提前还款现象明显增加 。”曹晶晶称 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，根据最新披露的数据 ，个人住房贷款余额连续两个季度减少 ，未来银商之间的竞争会越来越激烈。
曹晶晶也认为，对商业银行而言 ，居民住房贷款是优质资产 ，若有银行开头降低存量房贷利率 ，或通过转按揭方式争取客户 ，那么将推动更多银行采取相关举措 。
“央行这一表态，意味着政策将顺应市场变化 ，但会有序推进 ，避免因无序竞争导致市场预期发生大幅波动 ，认为房贷利率会出现非常大的下降空间，从而导致金融机构利差快速收窄 ，恶化金融机构盈利水平 ，影响金融机构支持国家发展战略。”李宇嘉称 。
对于存量房贷利率调整原则 ，本次会议提到要“依法”和“有序” 。对此 ，严跃进认为，从依法角度看，要从合同规定及信贷工作等角度进行；有序 ，主要是指此类调整涉及诸多方面 ，要设定好调整机制 ，有序开展相关工作 ，协调好各方利益 。
其进一步指出，从控制金融风险角度看 ，调整存量房贷利率有助于减少房贷违约风险；对购房者而言 ，调整存量房贷利率可减少每个月月供 ，真正实现减负 。
“我们预计 ，未来将有商业银行逐步落地相关政策 。”曹晶晶说 。
对于因城施策精准实施差别化住房信贷政策 ，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行 ，李宇嘉指出 ，该提法是贯彻落实政治局会议关于“优化调整房地产政策 ，因城施策用好政策工具箱”的指示 。
据悉，目前全国仍有十几个城市执行“认房又认贷”政策 ，约20个城市首套房首付比例在30%以上 。多位受访人士认为 ，这些城市都具备优化空间 。
“央行的表态说明 ，近期市场上关于调整房地产金融政策的预期 ，包括‘认房不认贷’等措施 ，不久之后大概率会落地 。特别是在热点城市有贷款记载 ，但不拥有住房的居民家庭，再次购买住房时 ，有望享受首套房的优惠 。不过 ，仅降低首付比例还不够 ，因而这会提高月供额度 。随着LPR下调，房贷利率也有必要继续下调以减轻购房者月供压力，从而提振市场信心和购房者入市的积极性 。”李宇嘉补充道 。
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